Si uno se deja llevar por la intuición, podría pensar que el único segmento del mercado inmobiliario que se ha estado moviendo en los últimos años es el de alquiler de viviendas, pese a los elevados costos y las condiciones pagaderas en divisas.
Pero Roberto Orta, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), dice que todos los segmentos están activos. “Todos los nichos del mercado se han mantenido activos”, asevera.
Por supuesto, acota, en una menor proporción a lo que fue el movimiento en años anteriores, en cuanto a precios o cánones que se cobraban, por ejemplo, 10 años atrás.
“El arrendamiento de viviendas representa 10% de la oferta pública inmobiliaria”, declara. Pero eso no significa que ese 10% sea todo el mercado de arrendamiento. En realidad, puede llegar a 40% de la actividad inmobiliaria, aclara. La oferta pública es lo que se patrocina en portales y canales publicitarios.
Orta dice que muchas personas tienen recelo de alquilar sus inmuebles y por eso no publican en los portales. “Eso por varias razones: la Ley de Arrendamiento de Viviendas de 2011 generó una cantidad de distorsiones en comparación con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 2002”.
En esa ley de 2002 existía la figura de la prórroga legal para el contrato de arrendamiento vencido con solicitud de desalojo: al inquilino se le daba una prórroga por ley, entre 6 meses y 3 años.
La anterior norma “implicaba reglas claras de juego para todas las partes. Esto se eliminó 2011 y se instauró un trámite súper engorroso, que se inicia con un procedimiento administrativo en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) de hasta dos años, después el propietario tiene que ir a tribunales, lo cual puede durar entre dos y cuatro años más, pero el inconveniente más grave es que existe un amparo del Tribunal Supremo de Justicia que impide ejecutar las sentencias de desalojo. Todo esto crea temor en los propietarios a la hora de alquilar”, desgaja al detalle la cebolla agria que es este asunto.
El dirigente gremial relata, en este orden de ideas, que ahora los arrendamientos se firman mediante contratos, pero “no se cumple la ley, porque es muy restrictiva”. Por ejemplo, prohíbe las transacciones en moneda extranjera, y la economía venezolana está dolarizada.
La Cámara ha elevado una propuesta al Ministerio de Vivienda para reformar la ley vigente de 2011, “pero aún no hemos recibido respuesta”.
Comenta, no obstante, que en diciembre pasado el gobierno anunció el “Plan Arriendo Seguro”, que podría implicar una serie importante de cambios y mejoras en materia administrativa. “Vamos a ser invitados a conformar ese plan, pero no se han dado todavía las reuniones”, yergue el busto en señal de incomodidad.
El experto indica que lo que más se mueve son los inmuebles en las zonas de clase media del este de Caracas. Básicamente, anexos y hay muchos inmuebles vacíos que no se ha arrendado por temor a la ley. «Estamos proponiendo reformas que permitan abrir posibilidades a familias jóvenes, a los estudiantes, etcétera».
En cuanto a las condiciones de arriendo, se pide un depósito en garantía -3 meses por lo general-. Por eso, la Cámara Inmobiliaria demanda la reforma de la ley, porque no se cumple. En algunos casos se piden muchos meses por adelantado, incluso hasta un año de depósito, en la búsqueda de mayor seguridad para el propietario.
Roberto Orta fue consultado por Banca y Negocios sobre cómo se compara el segmento de alquiler de viviendas, con comercios y oficinas. En este sentido, dice que están regidos por leyes diferentes. Comercios y oficinas se mueven más porque hay más seguridad jurídica.
En el mercado de arrendamiento de viviendas muchas de las transacciones son particulares, sin intermediarios especializados y certificados, mediante acuerdos “amistosos”, para decirlo de alguna manera.
Las perspectivas –opina- dependen de la reforma de la ley. «Estamos solicitando reformar la Ley de Arrendamiento de Vivienda, y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, más la Ley del Deudor Hipotecario», desglosa el paquete completo.
“Estamos haciendo lo que nos corresponde, nos estamos reuniendo con las autoridades, pero sí percibimos que –pese a que se dan las reuniones- los cambios no se concretan”, remata Orta.
Por su parte, Doris Di Gerónimo es una broker inmobiliaria con vasta experiencia en arriendo de viviendas. Está al frente de Di Geronimo Real Estate. Su experiencia sobrepasa los 30 años en el negocio.
“El mercado inmobiliario de alquileres en Venezuela es una excepción dentro de otra excepción. La primera excepción está en el mercado de compra y venta de inmuebles residenciales en Venezuela».
«Esto se debe principalmente a una sobre oferta desproporcionada del mercado secundario que no logra ser absorbida por una cada vez más contraída demanda, a esto contribuye tanto la emigración como un cambio de prioridades y planes de vida de los ciudadanos”, pone la primera piedra.
La segunda excepción –cuenta Di Gerónimo- ocurre dentro de esta dinámica inmobiliaria, la tendencia se vuelve a invertir cuando se trata de alquileres residenciales.
Hay entonces una oferta insuficiente –asegura- para una creciente demanda.
Paradójicamente, avanza la corredora, existen abundantes inmuebles residenciales disponibles y acondicionados para ser ofrecidos al mercado de alquiler; sin embargo, los propietarios perciben como muy arriesgada la alternativa de alquiler y no siempre los incentivos del mercado les resultan suficientemente atractivos.
Al mismo tiempo, la demanda de alquileres aumenta paulatinamente en las grandes ciudades y muy particularmente en Caracas, ya que hay un fenómeno de migración interna hacia la capital entre los habitantes que no emigran fuera del país.
